「金利なき平成時代」における住宅ローンの変遷　～ペアで大きく、そして長期に～

三井住友トラスト・資産のミライ研究所が令和の住宅ローン事情についてアンケート結果を公表

三井住友信託銀行株式会社

2024年4月30日 10時00分

　三井住友信託銀行株式会社が設置している「三井住友トラスト・資産のミライ研究所」（所長：丸岡知夫）（以下、ミライ研）は、１万人（全国の18歳～69歳）を対象とした独自アンケート調査を2024年１月に実施しました。この調査をもとに、長く続いた低金利・ゼロ金利時代における住宅ローンの変遷について分析しました。

１．借入金額は、ペアローンが足元10年間で特に高額化

　借入金額については、単独ローン（住宅ローンの借入に際して、1人で借入れを行うケース）とペアローン（夫婦やパートナーと2人で借入れを行うケース）に分けて分析します。

　単独ローンは【図表1】の結果となりました。借入金額3,000万円以上の割合が、1993年以前は14.8％だったのに対し、その割合は徐々に増加し、2014年〜2023年には38.3％と2倍以上となっています。

【図表1】住宅ローン借入金額（単独ローン）

＊回答者：住宅ローン利用経験者　＊借入金額選択肢「わからない、覚えていない」は除く　＊5.0％未満はグラフ内表記省略　　　　　　　　（出所）特に出所を示していない場合、三井住友トラスト・資産のミライ研究所「住まいと資産形成に関する意識と実態調査」（2024年）をもとにミライ研が作成

　次に、ペアローンの借入金額3,000万円以上の割合は、1993年以前は22.7％でしたが、2014年〜2023年には60.1％とおよそ3倍になっています。また、5,000万円以上に焦点を当てると、2014年〜2023年には17.3％と同時期の単独ローンの割合（6.5％）の3倍以上となっており、単独ローン以上に高額化しているという実態がわかりました【図表２】。

【図表2】住宅ローン借入金額（ペアローン）

＊回答者：住宅ローン利用経験者　＊借入金額選択肢「わからない、覚えていない」は除く　＊5.0％未満はグラフ内表記省略

2．返済比率を下げるために、借入期間が長期化

　借入額の高額化は、家計に占める返済の負担増につながります。

　そこで、返済比率（年収に占める「年間返済額の割合」）について確認したのが、【図表3】です。1993年以前は、世帯年収の1割が26.0％、2割が41.1％、3割が25.8％と、ここまでが全体のおよそ92.9％と大半を占めます。次に2014年〜2023年を確認すると、世帯年収の1割が22.6％、2割が38.0％、3割が26.7％で、ここまでが全体の87.3％と先ほどよりは若干、減少しているものの、どの借入時期においても9割前後が1〜3割に収まっていることがわかりました。

【図表3】住宅ローンの返済比率

＊回答者：住宅ローン利用経験者　＊返済比率選択肢「わからない」は除く　＊5.0％未満はグラフ内表記省略

　借入金額が高額化しているにもかかわらず、返済比率にさほど変化がみられないのはなぜでしょうか。ミライ研では、その背景の1つとして「借入期間」に着目しました。

　1993年以前は、借入期間（20年以上）〜25年未満が26.7％、（25年以上）〜30年未満が26.0％と、20年以上〜30年の設定が半数超であり、30年以上の借入れは21.7％でした。一方で、2014年〜2023年では、30年以上の借入れが61.0％と約3倍に増加していました【図表4】。

【図表4】住宅ローンの当初借入設定期間

　つまり、継続的な不動産価格の高騰や所得の伸び悩みを背景に「借入金額は大きくならざるを得ない、しかし毎月の返済は一定額に抑えたいので借入期間を長期化することで対応したい」、というニーズが増加してきたのではないかと考察しています。

　実際、借入期間によって、返済はどのように変わってくるのでしょうか。借入金額・金利が同じ条件であれば、借入期間が長い方が月々の返済額は少なくなる半面、総支払い利息は多くなります【図表5】。

【図表5】住宅ローン借入期間の長短比較

　こちらのコラムでは、「住宅ローンの負担感」や「住宅ローンの返済と資産形成との両立」について、返済比率別の状況をまとめていますが、返済比率が低いほど、負担感は小さくなり資産形成との両立もしやすくなる傾向が見て取れました。とはいえ「返済期間を長くすることで返済比率を下げるという対応策」の検討には慎重さが求められます。

　総支払い利息が多くなることはもちろんのこと、将来的な住まいの形（現在の住まいに住み続けるか、利便性や年齢に応じて住み替えるか／住み続けるとしたらリフォーム計画をどうするか／住み替えるとしたらその資金はどう準備するか）やその他のライフイベントを考えると、「おおよそ何歳頃までに住宅ローンを返済しておきたいか」という目安が見えてくるかと思います。

　今後、「金利ある世界」の到来に向けて、住宅ローンの借入期間は、「借入金利」、「毎月の返済額」、「完済しておきたい年齢」を踏まえたうえで検討することがポイントになってくることと思われます。

＜住宅ローン借入時期について＞

自身もしくは配偶者・子どもが居住・利用している持ち家保有者（戸建て・集合住宅を問わない）に対して、現在の住まい（複数の住宅を居住・利用している場合は、年間で最も滞在日数の長い住宅）の購入時年齢※を確認。右記の対象者に、住宅ローンの利用有無を確認し、利用者（完済者含む）については、現在の住まい購入時年齢＝住宅ローン借入年齢と推定。現在の年齢と住宅ローン借入年齢より、住宅ローン借入時期を推計。

※現在の住まいの購入時年齢については、「29歳以下の時に購入」、「30～34歳の時に購入」（以降64歳まで5歳刻み）、「65歳以上の時に購入」、「相続・譲渡などで保有したので、購入はしていない」の、計10個の選択肢にて確認

※「相続・譲渡などで保有したので、購入はしていない」選択者については、分析より除外

※「29歳以下の時に購入」選択者は一律「27歳」、「30～34歳の時に購入（以降64歳まで5歳刻み）」選択者は「各選択肢の中央年齢」、「65歳以上の時に購入」選択者は「67歳」として推計

上記の記事に加え、より多くのデータをまとめたミライ研のアンケート調査結果　